Na czym nie warto oszczędzać budując dom

Budowa domu to dla większości osób największa inwestycja w życiu. Inwestycja, w którą niejednokrotnie zaangażowane są wszystkie oszczędności, lub na potrzeby której zaciągnięty zostaje wieloletni kredyt. Zwraca się ona z nawiązką, pod warunkiem, że dom jest funkcjonalnie zaprojektowany, a jego konstrukcja solidna i trwała. Dzięki temu nie będą konieczne frustrujące remonty kilka lat po rozpoczęciu jego użytkowania. Na czym zatem nie warto oszczędzać, aby tak było?

1. Dobry projekt/adaptacja.

Przez dobry projekt mam na myśli taki, który zawiera wszystkie obliczenia cieplne i wytrzymałościowe. Taki, w którym konstrukcja projektowanego budynku jest zoptymalizowana pod kątem lokalnych obciążeń – wiatrowych i śniegowych, a posadowienie zostało zaprojektowanie stosownie do panujących na danym terenie warunków gruntowo-wodnych. Oznacza to, że elementy konstrukcyjne nie są przewymiarowane, czyli za duże. Dzięki właściwej optymalizacji konstrukcji jesteśmy w stanie sporo zaoszczędzić. Jednak dobry projekt to nie tylko konstrukcja – to także izolacje cieplne i przeciwwilgociowe, stolarka okienna o odpowiednim współczynniku przenikania ciepła, system grzewczy i wentylacja, których dobór poparty jest stosownymi obliczeniami cieplno-wilgotnościowymi. Dobry projekt zawiera też m.in. detale architektoniczne, rysunki konstrukcyjne zbrojenia, zestawienia materiałów takich jak stal czy drewno. Nie oszukujemy się, za dobry projekt zapłacimy więcej, ale dzięki temu zaoszczędzimy być może nawet dziesiątki tysięcy złotych na etapie budowy. Czy można kupić projekt gotowy? Owszem, pod warunkiem należytej jego adaptacji. Projekty gotowe mają jedną wielką wadę – projektowane są pod warunki klimatyczne panujące na terenie, z którego pochodzi dane biuro projektowe i zgodnie z obowiązującymi normami na dzień wykonania projektu. Stref wiatrowych i śniegowych mamy na terenie Polski kilka. Głębokości przemarzania gruntu różnią się też w zależności od lokalizacji działki. Dodatkowo normy i przepisy budowlane zmieniają się niezwykle często, a na rynku wciąż dostępne są projekty sprzed kilku lub kilkunastu lat. O ile biura projektowe aktualizują na bieżąco kosztorysy oraz obliczenia cieplne, dostosowując budynek do aktualnych norm w zakresie współczynnika przenikania ciepła, to niestety widzę tendencje do tego, aby część konstrukcyjną pozostawiać bez zmian podczas gdy np. współczynniki bezpieczeństwa do obliczeń konstrukcji zmieniły się już kilkukrotnie w ciągu ostatnich lat. Dodatkowo projektant konstrukcji nie znając lokalnych warunków gruntowo-wodnych przyjmuje do obliczeń najbardziej prawdopodobne warunki z tendencją do przyjmowania tych nieco bardziej niekorzystnych. Oznacza to, że fundamenty są zwykle przewymiarowane, choć zdarza się i w drugą stronę – że są zbyt słabe. Architekt adaptujący projekt robi zwykle tylko swoja część, nie zagłębiając się w konstrukcję budynku. Dlatego zamawiając projekt gotowy należy zwrócić uwagę na to, aby wykonana została adaptacja również części konstrukcyjnej, dostosowując budynek do panujących na naszej działce warunków. W tym celu konieczne będzie zlecenie części pracy konstruktorowi, co wiąże się z większymi kosztami. Jednak w perspektywie większych oszczędności na etapie budowy, warto wydać dodatkowych kilkaset złotych na taką adaptację z optymalizacją konstrukcji.

2. Badania geotechniczne.

Badania geotechniczne – inaczej ocena warunków gruntowo-wodnych, czyli dokument przedstawiający rodzaje i głębokość występowania poszczególnych warstw gruntu i ich parametry fizyczne oraz głębokość zalegania wody gruntowej. To na podstawie tego dokumentu projektant przeprowadzi obliczenia posadowienia budynku, tak, aby wielkości i rodzaj zastosowanych fundamentów były optymalne, a izolacje przeciwwilgociowe dobrze dobrane. Niestety nie wszystkie urzędy dokumentu tego wymagają, a przepisy nie są jednoznaczne w tej kwestii. Inwestorzy często chcąc oszczędzić już na samym początku, rezygnują ze zlecenia badań geotechnicznych. Czy słusznie? Nie wiedząc na jakich gruntach posadowiony będzie budynek projektant oblicza fundamenty na podstawie przyjętych przez siebie gruntów z tendencją do przyjmowania bardziej niekorzystnych warunków. Wiąże się to z tym, że fundamenty są bardzo często przewymiarowane, czyli za duże, a co za tym idzie bardziej kosztowne do wykonania, bo zużywamy na nie więcej betonu i więcej stali zbrojeniowej niż byłoby to konieczne. Niestety zdarza się i w drugą stronę. Inwestorzy często nie zdają sobie sprawy z tego, że grunty, na których chcą się budować nie są gruntami nośnymi, a posadowienie na nich budynku jest bardzo drogie lub wręcz niemożliwe. Czasem wystarczy zastosować zwykłą płytę fundamentową lub wymianę części zalegających gruntów, ale zdarza się, że konieczne jest posadowienie pośrednie, na przykład na palach lub studiach. Dlatego, aby uniknąć takich niespodzianek na etapie wykopów fundamentowych, lub co gorsza na etapie eksploatacji, powinno się przeprowadzić badania gruntowo-wodne zawczasu, najlepiej jeszcze przed zakupem nieruchomości gruntowej, a już na pewno przed zleceniem wykonania projektu budowlanego.

3. Elementy konstrukcyjne.

Elementy konstrukcyjne, czyli na przykład fundamenty, ściany nośne, stropy i dach, czyli trzon naszego domu. Powinny być wykonane zatem solidnie z dbałością o każdy szczegół, nie oszczędzając na materiałach typu stal zbrojeniowa czy klasa betonu. W mojej praktyce zdarzało się bowiem wielokrotnie, że na budowie zatrudniony był kierownik budowy starej daty, z wieloletnim stażem, kończący studia wiele, wiele lat temu, kiedy to obowiązywały mniej rygorystyczne normy, a budynki budowane w tamtych czasach stoją do dziś. To właśnie oni najczęściej wmawiają inwestorom, że elementy są przewymiarowane, że można zbudować wszystko taniej, mniejszym nakładem materiałów, że przecież się nie zawali… I pewnie się nie zawali, lecz pamiętajmy że projekty wykonywane są zgodnie z obowiązującymi na dzień ich wykonania normami, z troską o bezpieczeństwo i trwałość konstrukcji. Nie tylko po to, aby spełniły warunki wytrzymałościowe, ale również po to, aby nie zostały przekroczone stany ich użytkowania, czyli, aby elementy konstrukcyjne nie były zarysowane, nie przekraczały dopuszczalnych ugięć czy osiadań.

4. Materiały budowlane.

Nie chodzi mi tu o rodzaje zastosowanych materiałów budowlanych, bo zawsze będą się toczyć dyskusje czy lepsze są pustaki ceramiczne czy gazobeton, wełna mineralna czy styropian, tynki gipsowe czy cementowo-wapienne. Na co zatem zwrócić uwagę wybierając konkretne materiały budowlane? Przede wszystkim należy wybierać materiały dopuszczone do stosowania w budownictwie, oznaczone znakiem ce, potwierdzającym ich zgodność z normami europejskimi lub znakiem budowlanym, potwierdzającym zgodność z naszymi normami polskimi. Ponadto warto sprawdzić czy materiały są odpowiednio przechowywane w magazynie hurtowni np. czy nie są poddane działaniu skrajnych warunków atmosferycznych jak temperatura czy wilgoć oraz czy są właściwie transportowane, czyli zabezpieczone tak, aby nie powstały np. pęknięcia lub mikrouszkodzenia lub zabezpieczone przed wilgocią w przypadku materiałów które nie powinny być poddane działaniu wody. To samo dotyczy placu budowy – materiały powinny zostać bezpiecznie wyładowane, oraz odpowiednio przechowywane. W przypadku niektórych materiałów np. gotowych mieszanek należy sprawdzić datę ich przydatności do użycia.

5. Stolarka okienna.

Zdecydowanie warto zainwestować w dobre okna na ramach wielokomorowych z trzyszybowym pakietem szklenia o niskim współczynniku przenikania ciepła. Warto wziąć pod uwagę tzw. „ciepły montaż”, który sprawi że okna będą bardziej szczelne, a tym samym napływ ziemnego powietrza do wnętrza domu wokół ościeży będzie mniejszy, minimalizując mostki cieplne.

6. Izolacje termiczne.

Dobrze ocieplony dom jest podstawą oszczędności na etapie jego eksploatacji. Dlatego zamawiając styropian czy wełnę mineralną należy bezwzględnie zwrócić uwagę nie tylko na ich grubość, ale także na parametry termiczne. Te z kolei podane są w projekcie budowlanym i poparte odpowiednimi obliczeniami cieplnymi. Oszczędności na zakupie gorszej izolacji będą minimalne i nieporównywalnie mniejsze z oszczędnościami na energii grzewczej przy zastosowaniu styropianu czy wełny o lepszych parametrach. Jednak nie tylko sam materiał ma znaczenie, ale również odpowiednie wykonanie izolacji termicznej z minimalizacją mostków cieplnych. Dlatego właśnie do ocieplenia budynku należy zatrudnić sprawdzoną ekipę z odpowiednim doświadczeniem w tej dziedzinie.

7. Izolacje przeciwwilgociowe.

Izolacje przeciwwilgociowe, czyli warstwy zabezpieczające elementy konstrukcji przed penetracją wody. Od początku powinny być wykonane solidnie z odpowiednio dobranych materiałów. Woda potrafi bowiem wyrządzić największe szkody konstrukcjom. Początkowo objawiająca się lekkim zawilgoceniem, a w późniejszym czasie, jako trudny do zwalczania i niebezpieczny dla zdrowia grzyb i pleśń. Osuszenie, naprawa oraz ponowna izolacja zawilgoconych elementów jest skomplikowana, czasochłonna i bardzo kosztowna. Dodatkowo wilgoć może ingerować w bezpieczeństwo całej konstrukcji, ponieważ penetrująca woda, poddana działaniu mrozów zwiększa swoją objętość, rozsadzając materiały budowlane. Początkowo tworzą się mikropęknięcia na powierzchni, które z czasem powiększają się, powodując pogorszenie się parametrów wytrzymałościowych, a w przypadku elementów żelbetowych także korozję stali zbrojeniowej. Z tych przyczyn na izolacjach przeciwwilgociowych zdecydowanie nie warto oszczędzać.

8. System wentylacji.

W dobie coraz bardziej rygorystycznych norm cieplnych oraz coraz niższego współczynnika zapotrzebowania na energię, wymaganego przepisami, słuszne wydaje się zastosowanie systemów odzyskujących ciepło. Z tego względu coraz bardziej powszechne jest stosowanie wentylacji mechanicznej z rekuperacją. Wprawdzie sam system nie jest tani, a otrzymując wycenę często przecieramy oczy ze zdziwienia, to generuje on spore oszczędności nie tylko na etapie eksploatacji, ale już na etapie budowy. Decydując się na wentylację mechaniczną nie ma bowiem konieczności budowy drogich kominów wentylacyjnych. Te z kolei to nie tylko cegła czy systemowe kształtki wentylacyjne, ale również fundament pod komin, wzmocnienia stropów, wymiany konstrukcji dachu czy opierzenia w warstwie jego poszycia. To wszystko razem tworzy niezła sumę, niewiele niższą niż budowa wentylacji mechanicznej.

9. Źródło ciepła.

Źródło ciepła, czyli serce instalacji cieplnej, jak np. piec gazowy, piec na ekogroszek czy pompa ciepła. Ich moc powinna być dobrana w oparciu o obliczenia cieplne dla zastosowanych w projekcie systemów grzewczych i wentylacji, kubaturę ogrzewanych pomieszczeń oraz parametry izolacji termicznej. Powinna być optymalna, czyli ani za mała, ani tym bardziej za duża „na wszelki wypadek”. Jeśli ekologia jest nam bliska sercu, a oszczędności na etapie eksploatacji nie bez znaczenia, powinniśmy pomyśleć o wykorzystaniu energii odnawialnej np. w postaci pompy ciepła z gruntowym wymiennikiem ciepła lub chociaż wspomóc nasz system grzewczy energia pochodząca z odnawialnych źródeł przez zastosowanie np. kolektorów słonecznych. Wprawdzie zwrot inwestycji jest wieloletni, ale biorąc pod uwagę budowę domu na całe życie – warto!

10. Kierownik budowy.

W dzisiejszych czasach, w dobie rosnących cen usług i zwiększającej się potrzeby oszczędzania, coraz częściej kierownik budowy funkcjonuje głównie na papierze – przyjedzie 3-5 razy w trakcie budowy na zakończenie poszczególnych etapów i uzupełni dziennik budowy. Oczywiście, w razie błędów wynikłych ze źle nadzorowanej budowy będzie za swoją pracę odpowiadał finansowo. Odszkodowanie, o ile pokryje w ogóle szkody, zostanie wypłacone z jego polisy OC, którą musi posiadać pełniąc samodzielną funkcję techniczną w budownictwie. Jednak to dopiero po długiej i kosztownej sprawie sądowej, podczas której my pozostajemy bez dachu nad głową, lub jeśli to w ogóle możliwe, mieszkając w wadliwym budynku. Dobry kierownik budowy jest w mojej opinii jedną z ważniejszych postaci w całym procesie budowlanym. Jednak dobry kierownik, czyli taki, który faktycznie dogląda budowy regularnie, kosztuje znacznie więcej niż taki „na papierze”. Wydatek ten jest całkowicie uzasadniony i miejmy nadzieję, że nie będzie musiał się nigdy zwracać, bo nasz dom zostanie wybudowany dzięki niemu zgodnie ze sztuką budowlaną, bez wad i błędów wykonawczych. A co jeśli kierownika budowy zapewnia wykonawca? Jeżeli mamy obawy, że kierownik budowy działał będzie na korzyść wykonawcy, nie zabezpieczając należycie naszych interesów, wówczas warto zatrudnić dodatkowo inspektora nadzoru inwestorskiego. Inspektorem nadzoru inwestorskiego jest osoba posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, będąca członkiem lokalnej izby inżynierów budownictwa, posiadającą odpowiednie doświadczenie, która sprawuje nadzór nad kierownikiem budowy.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, oznaczone są symbolem *.

Publikując komentarz wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych zgodnie z Polityką Prywatności .