Budowa domu czy nieruchomość od dewelopera?

Nie da się ukryć, że budowa domu jest niesłychanie wielkim przedsięwzięciem zarówno kosztownym, jak i praco- i czasochłonnym, ale jednocześnie dającym sporo satysfakcji. Kiedy zatem warto podjąć się tego wyzwania, a kiedy skorzystać z szerokiej oferty budynków realizowanych przez firmy deweloperskie?

Poniżej przedstawiam listę ośmiu czynników które warto wziąć pod uwagę decydując pomiędzy budową a zakupem domu na lata.

1. Własna działka budowlana.

Posiadanie własnego gruntu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe jest jednym z ważniejszych czynników determinujących samodzielną budowę domu, ponieważ to właśnie zakup działki generuje niejednokrotnie największe koszty całej inwestycji. Często spotykam się z sytuacją, kiedy klienci otrzymują w darowiźnie od rodziny grunt, który był jej własnością z dziada pradziada lub stanowił przed laty swego rodzaju lokatę kapitału, niekoniecznie z myślą o budowie domu. Posiadanie takiej działki jest sporym ułatwieniem inwestycji i generuje spore oszczędności już na samym starcie. Może też stanowić wkład własny przy okazji ubiegania się o kredyt hipoteczny na realizację budynku. Osoby chcące budować dom, a nie posiadające działki budowlanej zmuszone są do jej zakupu w pierwszej kolejności, co oczywiście wiąże się z poszukiwaniem odpowiedniego terenu, formalnościami i pierwszymi niemałymi wydatkami na planowaną inwestycję.

2. Lokalizacja.

Nie da się ukryć, że działki budowlane w znakomitych lokalizacjach posiadają też „znakomite” ceny, a firmy deweloperskie prześcigają się w pozyskiwaniu takich terenów. Są to często działki należące do miasta lub poza miastem – większe tereny, nie podzielone w celu sprzedaży, a dodatkowo w posiadaniu rolników i przez nich użytkowane. Wyłączenie takich terenów z produkcji rolnej, ich podział i przygotowanie do inwestycji, to często nie lada wyzwanie, któremu podołają duże firmy zatrudniające sztab ludzi specjalizujących się w takich sprawach. To jest w mojej ocenie chyba największą zaletą zakupu nieruchomości od dewelopera. W dużych miastach i ich okolicach inwestycji jest tak dużo, że lokalizację możemy wybrać praktycznie dowolną – taką, która odpowiada nam pod względem dojazdów do pracy, terenów rekreacyjnych czy placówek oświatowych oraz innych czynników.

3. Projekt, funkcjonalność.

Ta kwestia jest zdecydowanie na niekorzyść firm deweloperskich. Budując dom możemy wybrać spośród tysięcy projektów gotowych lub zdecydować się na projekt indywidualny. Zyskujemy dzięki temu budynek idealnie trafiający w nasze gusta i przestrzeń skrojona na miarę naszych potrzeb. Owszem, w przypadku budynków zakupionych od deweloperów możemy wprowadzić pewne zmiany, ale tylko wówczas gdy zakup nastąpił przed rozpoczęciem budowy danego etapu (w przeciwnym razie musimy liczyć się z dodatkowymi kosztami, o ile zmiany będą w ogóle możliwe) i pod warunkiem, że są to zmiany niekonstrukcyjne i nie ingerujące w podstawowe parametry budynku, wymagające zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. Zwykle do zmian dopuszczalnych przez deweloperów należą zmiana lokalizacji ścianek działowych, adaptacja strychu, zmiana lokalizacji punków elektrycznych czy zamiana ogrzewania z grzejników konwekcyjnych na ogrzewanie podłogowe itp.

4. Koszty, gwarancja ceny i nieoczekiwanie wydatki.

Tutaj zdecydowany plus dla deweloperów. Bo o ile koszty są zbliżone, to w przypadku zakupu gotowego domu mamy gwarancję ceny i braku nieoczekiwanych wydatków. W przypadku samodzielnej budowy najgorszym wrogiem są właśnie nieoczekiwane wydatki, które często pojawiają się na etapie wykończenia budynku i są wynikiem niedoszacowania lub braku uwzględnienia niektórych robót czy materiałów w naszym kosztorysie. Konsekwencje mogą być nieubłagane, od konieczności zamieszkania w niewykończonym budynku w wersji optymistycznej, po licytacje domu przez komornika na skutek niespłaconych rat kredytu w wersji pesymistycznej. Wracając natomiast do kosztów – jeśli decydujemy się na budowę systemem gospodarczym, czyli własnymi rękoma, oczywiście możemy liczyć na spore oszczędności. Te pojawią się nawet jeśli wykonamy tylko część prac samodzielnie. Jeśli natomiast planujemy zatrudnić firmę budowlaną koszty będą podobne jak w przypadku zakupu gotowej nieruchomości. Owszem, firma deweloperska musi zarobić na budowie, ale nie zapominajmy, że firmy te mają zwykle spore zniżki w hurtowniach materiałów budowlanych, z racji ilości zamawianych materiałów, posiadają też zwykle własny sprzęt i własnych pracowników i to generuje ich zysk.

5. Jakość.

Nie ma to jak budować dom dla siebie. Tutaj jakość zwykle będzie lepsza, bowiem często osobiście będziemy dbać o jakość zakupionych materiałów budowlanych i wykonanych prac. Choć nie jest to regułą. Jeśli zlecamy wszystko firmie budowlanej musimy często doglądać pracowników lub zatrudnić w tym celu kompetentnego kierownika budowy, takiego który na tej budowie faktycznie będzie się pojawiał, a nie takiego „na papierze”. Decydując się na zakup gotowej nieruchomości powinniśmy sprawdzić opinie klientów danej firmy dotyczące jakości robót, ale również takich rzeczy jak np. terminowości czy wypłacalności.

6. Proces technologiczny, czas realizacji.

Niestety dla firm deweloperskich czas to pieniądz, dlatego często prace trwają okrągły rok, bez względu na warunki atmosferyczne, nierzadko przyspieszając w tym celu procesy technologiczne. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, jeśli wszystko wykonane jest w zgodzie ze sztuką budowlaną, z wykorzystaniem odpowiednich technologii. W dzisiejszych czasach mamy bowiem technologie pozwalające na pracę w skrajnych warunkach, np. przy minusowych temperaturach. Grunt to odpowiednio je wykorzystać, aby uniknąć wad budynku. Zwykle budowa domu przez firmę deweloperska postępuje szybciej, nie ma nieoczekiwanych przestojów i możemy cieszyć się własnym kątem w odpowiednim czasie. Gdy budujemy dom sami, musimy liczyć się z dłuższymi terminami, użeraniem się z wykonawcą, który nieoczekiwanie prowadzi kilka budów w tym samym czasie, nie wywiązując się z umówionych terminów, czy przestojami spowodowanymi warunkami atmosferycznymi. Ma to jednak też plusy. Możemy bowiem odpowiednio przezimować dom w stanie surowym otwartym, lub rozciągnąć budowę w czasie, gdy nie chcemy wiązać się kredytem hipotecznym, a brak jest gotówki na szybką finalizację inwestycji.

7. Formalności.

Formalności, czyli największy wróg inwestorów. Firma deweloperska, u której kupujemy dom załatwi wszystko za nas. Wszystko będziemy mieć podane na tacy, łącznie z poleceniem notariusza, czy w razie konieczności usługi doradcy kredytowego, który załatwi również wszelkie formalności związane z kredytem. Budując dom samodzielnie mamy do wyboru dwie opcje. W pierwszej opcji załatwiamy wszystko osobiście, ale wówczas musimy uzbroić się w dużą dawkę cierpliwości i wolnego czasu, bowiem żaden urząd czy firma dostarczająca media nie będzie pracować po godzinach abyśmy mogli załatwić sprawy po swojej pracy. W drugiej opcji zatrudniamy sztab wykwalifikowanych ludzi od pośrednika w obrocie nieruchomościami, który przeprowadzi nas przez formalności związane z zakupem działki budowlanej, przez biuro projektowe, które załatwi formalności związane z projektem jak np. decyzje o warunkach zabudowy, zapewnienia dostawy mediów oraz pozwoleniem na budowę, po kierownika budowy, który załatwi sprawy związane z zakończeniem inwestycji i pozwoleniem na użytkowanie. Możemy też zatrudnić jedna osobę do wszystkiego w postaci kierownika projektu, który posiada odpowiednią wiedzę i kompetencje na tych wszystkich polach.

8. Wiarygodność wykonawcy.

Kupując lub budując dom często obracamy majątkiem gromadzonym przez całe życie dlatego warto dobrze sprawdzić zarówno wykonawcę w przypadku budowy domu jak i dewelopera w przypadku jego zakupu. Budując dom jednak stracić możemy co najwyżej wpłacone zaliczki i zostać bez ekipy z rozgrzebanymi pracami. Kupując nieruchomość z rynku pierwotnego ryzykujemy więcej, dlatego należy bezwzględnie sprawdzić wypłacalność firmy deweloperskiej oraz to czy budowa prowadzona jest za gotówkę czy na kredyt. Jeśli na kredyt to jaki udział całej inwestycji stanowi wkład własny. Dobrym wyznacznikiem będzie też ilość przeprowadzonych wcześniej przez firmę inwestycji, ich jakość oraz terminowość oddania do użytkowania, a także ewentualne problemy w trakcie ich realizacji. Wszystko po to, aby inwestując w wymarzony dom nie stracić dorobku swojego życia.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, oznaczone są symbolem *.

Publikując komentarz wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych zgodnie z Polityką Prywatności .