Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w praktyce.

W poprzednim artykule mogliście przeczytać, co mówią przepisy na temat zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych – w jakich przypadkach można taką zgodę uzyskać, kto ją wydaje oraz kiedy złożyć wniosek i co powinien zawierać. Dziś przedstawię Wam przypadki znane z praktyki architektów, w tym przypadek, z którym spotkałam się osobiście – zbyt małą szerokością drogi dojazdowej do działki budowlanej.

Tak na prawdę przez 8 lat prowadzenia biura projektowego styczność z odstępstwem od przepisów techniczno-budowlanych w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym miałam jeden jedyny raz i to całkiem niedawno współpracując z zaprzyjaźnionym biurem projektowym przy projekcie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych (typowo pod inwestycję). Sytuacja w skrócie przedstawiała się następująco – zgłosił się do nas inwestor ze zleceniem wykonania projektu budowlanego wspomnianych trzech budynków. Inwestor zakupił działkę budowlaną wraz z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy. Po zakupie nieruchomości gruntowej w/w decyzję przeniósł na siebie.
Działka znajdowała się na końcu ślepej, wąskiej uliczki, wzdłuż której po jednej jej stronie istniały już zabudowania na innych działkach. Nasze działki znajdowały się po przeciwległej stronie drogi. Szerokość drogi dojazdowej wynosiła w najwęższym miejscu niespełna 4m. Działka, będąca drogą, była własnością gminy, poprowadzone były w niej wszystkie media niezbędne do przyłączenia do budynku mieszkalnego. Dodatkowo w treści decyzji o WZ widniał zapis o dostępie do drogi publicznej. Dodatkowym warunkiem było odsunięcie bramy wjazdowej od linii rozgraniczającej drogę, tak, aby zapewnić manewr skrętu pojazdu i bezkolizyjnego wjazdu na posesję. Warunki zabudowy zostały zatem wydane z uwzględnieniem zapewnienia dostępu do drogi publicznej, co zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest niezbędne aby urząd mógł wydać WZ. Czyżby więc niedopatrzenie Urzędu Miasta i Gminy?
Postanowiliśmy jednak złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. W odpowiedzi na złożony wniosek otrzymaliśmy postanowienie, w którego treści widniał zapis, iż należy zapewnić dojazd do działki Zgodnie z Warunkami Technicznymi paragraf 14 ust.3 Do budynku i urządzeń z nim związanych wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia pod warunkiem, że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5m.
Postępowanie o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę zostało więc zawieszone do czasu uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Uzyskaliśmy od inwestora wszystkie niezbędne pełnomocnictwa i złożyliśmy w miejscowym starostwie powiatowym wniosek zgodny z wytycznymi prawa budowlanego. Zgodę otrzymaliśmy. Jednak cała procedura trwała kilka miesięcy. I to właśnie przez te kilka miesięcy rozpoczęcie budowy opóźniło się o prawie rok – do kolejnej wiosny. W przypadku budowy budynków w celu ich sprzedaży wiąże się to z niemałą stratą, jednak w dalszym ciągu nieporównywalnie mniejszą do tej, gdyby odstępstwa nie udało się uzyskać. Wówczas przepadłyby środki wydane na zakup nieruchomości gruntowej i prace przygotowawcze, a działka budowlana bez możliwości zabudowy jest bezwartościowa.

Zbyt mała szerokość drogi dojazdowej do działki nie jest jednak jedyną sytuacją, w której można uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Po konsultacji z koleżankami i kolegami z branży, okazuje się, że zgoda ta wykorzystywana jest wcale nie tak rzadko. W budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnego głównie jednak w przypadku przebudowy, rozbudowy i nadbudowy istniejących budynków. W przypadku nowych budynków zgoda na odstępstwo należy jednak w dalszym ciągu do rzadkości. Rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mówi, że nie tylko nowe budynki powinny być zgodne z zapisami rozporządzenia ale także właśnie budynki przebudowywane, rozbudowywane i nadbudowywane oraz te, których sposób użytkowania chcemy zmienić:

§ 2. 1. Przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu i budowie, w tym także odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 207 ust. 2.

Rozporządzenie jednak nie mówi czy regulacje w nim zawarte dotyczyć mają części modernizowanej czy całości budynku, w związku z czym co urzędnik to inna interpretacja. Jednemu wystarczy oznaczyć zakres opracowania na projekcie i będzie rozpatrywał jedynie ten zakres, inny będzie wymagał zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych lub stosowną ekspertyzę.

Wyobraźcie sobie taką hipotetyczną sytuację – kupujecie stary murowany dom, budowany kilkadziesiąt lat temu, kiedy obecne przepisy jeszcze nie obowiązywały. Dom stoi w odległości 2,8m od granicy działki i to elewacją z otworami okiennymi (zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami odległość ta powinna wynosić min. 4m, a w przypadku ściany bez otworów okiennych i drzwiowych min. 3m). Dom chcemy rozbudować, jednak od drugiej strony, gdzie miejsca jest pod dostatkiem. Prawo nakazuje nam jednak dostosować budynek do obowiązujących przepisów. Zamurowanie okna na wspomnianej elewacji w odległości 2,8m od granicy działki nic nam nie daje, bo nadal brakuje 20cm. Budynku nie przesuniemy… W takim przypadku konieczne może okazać się uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. No chyba, że trafimy na łaskawego urzędnika, któremu wystarczy oznaczenie zakresu opracowania na projekcie i poza ten zakres nie będzie się zagłębiał.

Kolejna sytuacja – kupujemy starą willę miejską, tudzież kamienicę – budynek który niegdyś służył jednej wielopokoleniowej rodzinie. Chcemy wyodrębnić z niego lokale w celu dalszej sprzedaży. Jednak klatka schodowa jest nieprzystosowana dla budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego ze względu na zbyt małą szerokość biegu. Poszerzenie klatki schodowej w budynku jest konstrukcyjnie niewykonalne. Jest to kolejny przykład konieczności uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Innym przykładem będzie zmiana sposobu użytkowania budynku lub poszczególnych pomieszczeń. Załóżmy, że chcemy przystosować pomieszczenia w suterenie na cele mieszkaniowe. Pomieszczenia mają wysokość 2,20m, a w przypadku pokoi mieszkalnych powinny mieć wysokość min. 2,50m.Chcąc zatem przeprowadzić taką procedurę zgodnie z prawem budowlanym niezbędna może okazać się zgoda na odstępstwo.

Jeszcze inny przykład – chcemy przekształcić budynek mieszkalny lub jego część, w której wysokość pomieszczeń wynosi 2,60m, na usługi. Zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi wysokość pomieszczeń w budynkach usługowych powinna wynosić min. 3,0m. (Wysokość ta zależy jednak od kilku czynników – od rodzaju zastosowanej wentylacji, występowania czynników szkodliwych, tego ile osób ma przebywać w pomieszczeniach, itp.) Ze względów konstrukcyjnych podniesienie kondygnacji jest niewykonalne lub wymagało by rozbiórki znacznej części budynku, a to wiąże się z ogromnymi nakładami finansowymi. Występując do organu administracji architektoniczno-budowlanej o zmianę sposobu użytkowania powinniśmy więc dysponować zgodą na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych są też często stosowane przy wszelkich przebudowach istniejących budynków w przypadku braku możliwości dostosowania ich do obowiązujących przepisów przeciwpożarowych. Jednak między innymi w takich przypadkach istnieje możliwość obejścia tej procedury poprzez uzyskanie odpowiedniej ekspertyzy, co jest bardzo chętnie wybieranym rozwiązaniem przez projektantów. Mówi nam o tym §2 ust.2 Rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

Przy nadbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynków istniejących lub ich części wymagania, o których mowa w § 1, mogą być spełnione w sposób inny niż podany w rozporządzeniu, stosownie do wskazań ekspertyzy technicznej właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym, odpowiednio do przedmiotu tej ekspertyzy.

Uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych jest jednak ostatecznością i architekci niechętnie sięgają po to rozwiązanie. W pierwszej kolejności starają się tak wykonać projekt, aby budynek był jednak zgodny ze wszystkimi przepisami, ponieważ procedura uzyskania zgody na odstępstwo jest dość zawiła i bardzo rozciągnięta w czasie, co opóźnia znacząco rozpoczęcie i tak już bardzo wyczekanej inwestycji.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, oznaczone są symbolem *.

Publikując komentarz wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych zgodnie z Polityką Prywatności .