Kiedy przystąpić do projektu, aby rozpocząć budowę wiosną?

Wiosna to taki okres, kiedy inwestorzy budzą się ze snu zimowego, poszukując projektów, niczym wygłodniałe niedźwiedzie w poszukiwaniu pożywienia. Oczekują przy tym abstrakcyjnych terminów ich realizacji, chcąc rozpocząć budowę teraz, już, natychmiast! Kiedy zatem rozpocząć proces projektowy, ile trwają formalności i co załatwić, aby ruszyć z budową wraz z topniejącym od pierwszych promieni wiosennego słońca śniegiem?

1. Decyzja o warunkach zabudowy.

Tutaj mamy trzy sytuacje:
Pierwsza – najprostsza – gdy dla działki uchwalony jest obowiązujący Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Wówczas do projektu możemy przystąpić praktycznie od razu.
Druga – gdy działkę kupiliśmy z prawomocną decyzją o Warunkach Zabudowy (WZ), wszystkie jej ustalenia w zakresie architektury odpowiadają nam i nie będziemy w niej nic zmieniać. W takim przypadku wystarczy przepisać istniejącą decyzję na kolejnego właściciela lub dopisać do niej nowego inwestora. Procedura zwykle zamyka się w miesiącu, jednak znając parametry zabudowy architekt może przystąpić do tworzenia koncepcji jeszcze zanim Urząd Miasta i/lub Gminy wyda stosowny dokument.
Trzecia – najbardziej czasochłonna – gdy dla danej działki nie ma uchwalonego MPZP, ani nie ma jeszcze wydanej decyzji o WZ. W tej sytuacji należy dopiero wystąpić o jej wydanie. Art.35 § 3 Kodeksu Postępowania Administracyjnego w(KPA), mówi, że „załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania”. Powołując się na ten przepis i mając na uwadze, że w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy zachodzi konieczność przeprowadzenia analizy urbanistycznej, można uznać że jest to sprawa skomplikowana. Powinna zatem zamknąć się w dwóch miesiącach. Nauczona jednak doświadczeniem, wiem, że rzadko kiedy przebiega to tak sprawnie. Zwykle urzędy potrzebują na to ok. 3 miesięcy, a niektóre nawet i dłużej. Ot tak, polska rzeczywistość… Nie zapominajmy też, że decyzja o WZ musi stać się ostateczna, co następuje po upływie 14 dni od daty odbioru decyzji przez wszystkie strony postępowania, o ile żadna z nich nie wniesie w tym terminie odwołania. Pamiętajmy też, że występując z wnioskiem o ustalenie WZ zobowiązani jesteśmy do przedstawienia szeregu dokumentów, takich jak np. zapewnienie dostawy mediów lub warunków technicznych przyłączenia, co trwa ok. miesiąca oraz mapy zasadniczej do przeprowadzenia analizy urbanistycznej, która swoim zasięgiem obejmuje trzykrotność frontu działki w każdym kierunku. Mapę taką wydobędziemy z lokalnego wydziału geodezji urzędu miasta bądź starostwa powiatowego i zajmuje to ok. tygodnia do dwóch. Czasem urzędy wydają te mapy od ręki. Posiadając mapę architekt sporządzi przykładowy projekt zagospodarowania działki oraz wstępną koncepcję na potrzeby wniosku w kilka dni.

2. Mapa do celów projektowych.

Jest to mapa zasadnicza, aktualizowana w skali 1:500 (ewentualnie 1:1000), pochodząca z zasobów państwowych z pieczątką urzędu oraz imienną pieczątką geodety sporządzającego mapę z numerem jego uprawnień. Za mapą do celów projektowych będziemy czekać około miesiąca i to głównie ze względu na funkcjonowanie naszych polskich urzędów, a nie działania samego geodety.

3. Badania geotechniczne.

To czy i kiedy w ogóle je wykonać to temat na osobny artykuł. Jeśli jednak zdecydujemy się zlecić analizę warunków gruntowo-wodnych geotechnikowi, musimy liczyć się z czasem oczekiwania na przedstawienie wyników badań rzędu 2-4 tygodni. Jeśli nie były zlecane przed zakupem działki, to należy je wykonać przed przystąpieniem do projektu budowlanego.

4. Projekt architektoniczno-budowlany.

W zależności od prestiżu biura projektowego, ilości zamówień i zawartości projektu, jego wykonanie trwa zwykle od miesiąca do trzech miesięcy. W naszym biurze projektowym trwa to zwykle 4-6 tygodni od zatwierdzenia koncepcji architektonicznej, ta zaś przedstawiana jest klientowi zwykle po ok. tygodniu od złożenia zamówienia, zapoznania się z dokumentacją i oczekiwaniami klienta. Może się jednak zdarzyć tak, że inwestor ma uwagi do przedstawionego projektu i oczekuje naniesienia poprawek przed akceptacją koncepcji. Wówczas wszystko wydłuża się nieznacznie w czasie, w zależności oczywiście od ilości zmian. Jest to jednak liczone bardziej w dniach aniżeli tygodniach.

5. Odrolnienie.

Odrolnienie, czy bardziej profesjonalnie – wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Z takim wnioskiem musimy wystąpić, gdy nasza działka w ewidencji oznaczona jest jako użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
lub użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzone z gleb pochodzenia organicznego, lub inne wskazane w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Na szczęście nie marnujemy na to dodatkowego czasu, bowiem wniosek taki składa się zwykle w tym samym czasie co wniosek o pozwolenie na budowę/zgłoszenie, ponieważ musimy dysponować już na tym etapie projektem zagospodarowania działki i bilansem powierzchni, zgodnymi z projektem budowlanym. Procedura trwa do miesiąca, jednak zwykle zamyka się wcześniej. Niektóre urzędy jak np. starostwo powiatowe w Poznaniu przekazują sobie decyzję wewnętrznie między wydziałami, dzięki czemu unikamy dodatkowej wizyty celem przedłożenia jej w wydziale architektury.

6. Decyzja o pozwoleniu na budowę/Zgłoszenie budowy.

Składając wniosek o pozwolenie na budowę, urząd ma ustawowo 65 dni na wydanie stosownej decyzji. Staje się ona ostateczna po upływie 14 dni od daty otrzymania jej przez wszystkie strony postępowania, o ile oczywiście żadna ze stron nie wniesie odwołania, lub jesteśmy jedyną strona postępowania. Zgodnie jednak z nowelizacją prawa budowlanego budynki mieszkalne jednorodzinne można budować na podstawie zgłoszenia. Skraca nam to znacząco czas postępowania, bowiem zgłosić rozpoczęcie budowy należy minimum 21 dni przed rozpoczęciem prac. Daje nam to 58 dni mniej niż w przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę, a zatem prawie dwa miesiące krócej. Jest to niewątpliwą zaletą tego rozwiązania, nie pozbawiona jednak wad, ale to już temat na odrębny artykuł.

7. Zgłoszenie rozpoczęcia robót w nadzorze budowlanym.

Każdorazowo przed przystąpieniem do robót budowlanych należy o tym fakcie powiadomić nadzór budowlany. Zgodnie z obowiązującymi przepisami w dniu zgłoszenia możemy już przystąpić do robót budowlanych. Jest to już ostatni etap przed rozpoczęciem budowy domu.

Ile zatem będą trwały wszelkie formalności do rozpoczęcia budowy?

Przyjmując wersję pesymistyczną, czyli taką w której dla naszej działki nie ma uchwalonego MPZP ani wydanej decyzji o WZ oraz nie posiadamy innych dokumentów i map:
– mapa zasadnicza do WZ i do mediów – 1 tydzień
– warunki techniczne przyłączenia mediów lub oświadczenie o możliwości przyłączenia – 1 miesiąc
– decyzja o WZ – 3 miesiące
– badania geotechniczne – 3 tygodnie
– projekt architektoniczno-budowlany –  1,5 miesiąca
– decyzja o pozwoleniu na budowę – 65 dni + uprawomocnienie 14 dni (łącznie w zaokrągleniu 2,5 miesiąca) w tym samym czasie decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej
Łącznie ok. 9 miesięcy. Zakładając zdublowanie niektórych czynności w czasie myślę, że możemy skrócić całą procedurę do ok. 8 miesięcy.

Przyjmując wersję optymistyczną, czyli taką, w której nasza działka objęta jest obowiązującym MPZP mamy następująco:
– badania geotechniczne – 3 tygodnie
– projekt architektoniczno-budowlany – 1,5 miesiąca
– decyzja o pozwoleniu na budowę – 65 dni + uprawomocnienie 14 dni (łącznie w zaokrągleniu 2,5 miesiąca) w tym samym czasie decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.
Łącznie daje nam to okres czasu wynoszący niecałe 5 miesięcy.

Zgodnie jednak z nowelizacja prawa budowlanego budynki mieszkalne jednorodzinne mamy prawo budować na podstawie zgłoszenia, wówczas zyskujemy ok. dwóch miesięcy w obu wersjach – optymistycznej i pesymistycznej.

Podsumowując, chcąc rozpocząć budowę na wiosnę należy zacząć przygotowania rok wcześniej latem w wersji pesymistycznej i jesienią w wersji optymistycznej, bo o ile jeszcze czasem jesteśmy w stanie znaleźć architekta-cudotwórcę, który wykona nam projekt w ekstremalnie krótkim czasie, to niestety na polskie urzędy nie mamy co liczyć w tej kwestii.

2 komentarze do wpisu „Kiedy przystąpić do projektu, aby rozpocząć budowę wiosną?”

    • Im szybciej tym lepiej 😉 Dobre ekipy budowlane mają niestety grafik wypełniony na co najmniej rok z góry. Jeśli jednak znajdziemy ekipę, która podejmie się budowy budynku w wyznaczonym przez nas terminie (nawet jeśli będzie dość krótki), powinniśmy posiadać już projekt budowlany. To na jego podstawie następuje wycena usługi. Czasem zdarza się, że architekt udostępni projekt budowlany (lub przynajmniej najważniejsze jego elementy) na potrzeby wyceny zanim jeszcze zostanie złożony do urzędu. Oczywiście wszystko jest kwestią ustaleń inwestora z architektem. Zwykle jak przekazuję inwestorom dokumentację projektową lub jej część zanim jeszcze zostanie oficjalnie wydana inwestorowi lub złożona do urzędu, jest ona oznaczona odpowiednimi oznaczeniami, że nie stanowi projektu budowlanego, ponieważ coś może się jeszcze zmienić, lub np. urząd może zanegować niektóre rozwiązania. W przypadku, gdy architekt wydaje wcześniej dokumentację m.in. właśnie na potrzeby wyceny, ma prawo żądać część wynagrodzenia za swoją pracę. Oczywiście ekipy można szukać już wcześniej, jednak tak na prawdę wycena prac może nastąpić dopiero mając w ręku projekt budowlany, a to najczęściej właśnie na podstawie ceny wykonania usługi inwestor wybiera ekipę.

      Odpowiedz

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, oznaczone są symbolem *.

Publikując komentarz wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych zgodnie z Polityką Prywatności .