Mam działkę i co dalej? Czyli od czego rozpocząć budowlany proces inwestycyjny.

Wykonanie projektu architektoniczno-budowlanego to jedynie mała część formalności niezbędnych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do zgłoszenia budowy. Formalności jest całkiem sporo i są one niekiedy bardzo skomplikowane oraz rozciągnięte w czasie. Najlepiej będzie skonsultować się z lokalnym architektem, któremu zlecimy wykonanie projektu lub adaptacji. To on poinstruuje nas, co powinniśmy załatwić i w jakiej kolejności. Możemy również za dodatkowym wynagrodzeniem podzlecić część spraw projektantowi i tym samym nie marnować czasu i nerwów na osobiste wizyty w urzędach. Jeśli jednak zdecydujemy się wziąć sprawy w swoje ręce jest kilka rzeczy, o których należy pamiętać:

1. Warunki zabudowy.

Jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie działki powinniśmy sprawdzić czy dla danego terenu uchwalony jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) oraz jakie są jego zapisy (przeznaczenie terenu, parametry zabudowy itp.). Jeśli takiego planu nie było, powinniśmy uzyskać informacje od właściciela czy wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy (WZ). Jeśli taką decyzję posiada, należy zapoznać się z jej zapisami i sprawdzić czy jest ona prawomocna. W dalszej kolejności wystąpić do urzędu o jej przepisanie na nowego właściciela działki lub dopisanie kolejnego inwestora do istniejącej decyzji. Jeśli decyzji takiej nie było, czeka nas wizyta w urzędzie miasta i/lub gminy w celu jej uzyskania. Oprócz wypełnionego wniosku potrzebować będziemy mapę zasadniczą w skali 1:500 lub 1:1000, która swym zasięgiem obejmuje obszar o promieniu równym długości trzykrotności frontu działki w każdym kierunku. Mapa ta niezbędna będzie w celu przeprowadzenia analizy urbanistycznej do warunków zabudowy. Innymi słowy, urbanista w urzędzie dokładnie sprawdzi co w tym promieniu jest już wybudowane i na tej podstawie określi parametry zabudowy dla naszej inwestycji. Mapę tą wyciągniemy w lokalnym wydziale geodezji i zasobów geodezyjnych w urzędzie miasta bądź starostwie powiatowym. Jej koszt dla działki wielkościi1000m2 waha się od 50-100 zł w zależności od regionu i wielkości arkusza. Na jednej z map (jedna musi być pusta), bądź na jej kopii potwierdzonej za zgodność z oryginałem, projektant wrysuje planowany budynek oraz sporządzi wstępny projekt zagospodarowania działki. Dodatkowym załącznikiem do wniosku będzie szkic zamierzanej inwestycji. Może to być wstępna koncepcja architektoniczna lub nawet wydruk karty katalogowej projektu gotowego ze strony internetowej, w których określone będą podstawowe dane geometryczne budynku, takie jak długość, szerokość, wysokość, geometria dachu, kąt nachylenia połaci, szerokość elewacji frontowej, powierzchnia zabudowy itp. Ponadto urząd wymagać będzie zapewnienie od gestorów sieci o możliwości podłączenia mediów do danej działki (np. gaz, prąd, woda, kanalizacja sanitarna). To samo tyczy się dojazdu. Każda działka budowlana powinna mieć zapewniony dojazd do drogi publicznej. Jeśli droga dojazdowa jest drogą prywatną, niezbędne będzie przedstawienie w urzędzie stosownych dokumentów, np. akt notarialny własności działki lub jej części, akt notarialny ustanowienia służebności przejścia i przejazdu itp. lub chociaż numer aktu notarialnego w celu weryfikacji. Urząd może żądać również innych dokumentów zgodnie z odrębnymi przepisami, np. opinii oddziaływania inwestycji na środowisko, szkód górniczych itp.
Jeśli urząd pozytywnie rozpatrzy nasz wniosek otrzymamy projekt decyzji o warunkach zabudowy, do którego możemy wnieść uwagi w terminie w nim ustalonym (zwykle 7dni od dnia odbioru dokumentu) w przypadku gdyby nasz wniosek został rozpatrzony pozytywnie jedynie w części. Jeśli w wyznaczonym terminie uwagi nie zostaną wniesione otrzymamy decyzję o warunkach zabudowy. Tutaj na ewentualne odwołanie mamy zgodnie z przepisami 14 dni od daty otrzymania decyzji przez wszystkie strony postępowania. Po upływie tego czasu decyzja staje się ostateczna, pod warunkiem, że żadna ze stron nie wniesie odwołania.
Zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego procedura powinna zamknąć się w dwóch miesiącach. Jednak z doświadczenia wiem, że zwykle wykracza to poza te ramy, często nawet o parę miesięcy. Wydanie warunków zabudowy dla budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego jest bezpłatne. Jeśli oczywiście dla danej działki uchwalony jest MPZP unikniemy tej niewątpliwej przyjemności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i możemy na jego podstawie przystąpić do sporządzenia projektu.

2. Mapa do celów projektowych.

Jest to mapa zasadnicza aktualizowana w skali 1:500 (dla większych działek dopuszcza się skalę 1:1000). To na tej mapie architekt sporządza projekt zagospodarowania działki, stanowiący integralna część projektu budowlanego. Mapę zamawia się u geodety. Powinny znajdować się na niej odpowiednie pieczęcie urzędowe na znak, że pochodzi ona z zasobów państwowych oraz imienna pieczątka geodety z numerem uprawnień. W zależności od wielkości działki (format arkusza) i lokalizacji musimy liczyć się z kosztem rzędu 500-2000 zł. W zależności od ustaleń i potrzeb otrzymujemy zwykle kilka egzemplarzy mapy.

3. Opinia geotechniczna.

Inaczej opinia dotycząca warunków gruntowo-wodnych. Jest to jeden z tych dokumentów, które powinniśmy załatwić jeszcze przed zakupem działki, aby upewnić się, że warunki gruntowo-wodne umożliwiają bezpieczne posadowienie budynku. Jeśli jeszcze tego nie zrobiliśmy teraz jest odpowiednia pora. Dokument ten określa rodzaj i parametry zalegających gruntów oraz poziom występowania wody gruntowej. Na jego podstawie projektant dobierze izolacje przeciwwilgociowe fundamentów i ścian fundamentowych, a konstruktor zaprojektuje posadowienie bezpośrednie budynku na ławach i/lub stopach lub na płycie fundamentowej. W przypadku trudnych warunków być może konieczne będzie posadowienie pośrednie na palach lub studniach lub niezbędna okaże się wymiana części zalegającego gruntu. Może zdarzyć się również, że grunty nie są nośne lub koszty budowy są tak wysokie, że konieczna będzie rezygnacja z inwestycji. Dlatego właśnie dokument ten lepiej załatwić zawczasu, by móc spać spokojnie.

4. Warunki techniczne dostawy mediów.

Zgodnie z nowymi przepisami nie są one wymagane do projektu budowlanego, jednak jeśli zdecydujemy się zlecić projekt instalacji wewnętrznych, projektanci branżowi potrzebować będą, do poprawnego zaprojektowania instalacji, dane w nich zawarte, np. moce przyłączeniowe. Warunki techniczne dostawy mediów niezbędne są również do zlecenia projektu przyłączy. Warunki te uzyskamy bezpłatnie u dostawców mediów, a czekać będziemy za nimi około miesiąca.

5. Dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej.

W przypadku, gdy droga dojazdowa jest własnością prywatną, urząd może (ale nie musi) zażądać przedstawienie dokumentu uprawniającego do korzystania z niej, np. akt notarialny własności/współwłasności, akt notarialny ustanowienia służebności przejścia i przejazdu. Czasem wystarczy podać sam numer księgi wieczystej nieruchomości, jeśli dane te są w niej zawarte.

6. Inne dokumenty wyszczególnione w WZ lub MPZP lub wymagane przepisami szczególnymi.

Może to być przykładowo opinia oddziaływania inwestycji na środowisko, opinia dotycząca istniejących melioracji lub ich braku, opinia archeologiczna itp.

7. Zaświadczenie o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Jeśli grunty wchodzące w skład naszej działki oznaczone są w ewidencji jako rolne i działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wydana została dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zgodnie z ich zapisami przeznaczona jest ona na cele nierolnicze, możemy wystąpić z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Wniosek składa się w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym w zależności od lokalizacji działki objętej wnioskiem. Najlepiej zrobić to tuż przed lub w tym samym czasie co złożenie wniosku o pozwolenie na budowę, ponieważ do wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej powinniśmy załączyć projekt zagospodarowania działki wraz z bilansem terenu, które muszą być zgodne z projektem budowlanym.
Grunty które wymagają wyłączenia z produkcji rolnej to:
-użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
-użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego,
-inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Decyzji o wyłączeniu z produkcji nie wymagają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI, z pewnymi wyjątkami wskazanymi w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Złożenie wniosku i wydanie decyzji są bezpłatne, jednak urząd może nałożyć opłatę jednorazową tzw. należność oraz opłaty roczne. Z opłat tych zwolnieni będziemy jeśli grunty przeznaczone będą pod budownictwo mieszkaniowe oraz wyłączeniu podlegać będzie:
1)  do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego;
2)  do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.
Gdy zostaną przekroczone te powierzchnie urząd naliczy opłaty jedynie od nadwyżki.

8. Projekt architektoniczno-budowlany.

Dostarczany jest w 4 egzemplarzach i wszystkie cztery należy złożyć w wydziale administracji architektoniczno-budowlanego w miejscowym urzędzie miasta lub starostwie powiatowym. Projekt obowiązkowo składa się z części architektonicznej oraz konstrukcyjnej. Można zlecić wykonanie również części wewnętrznych instalacji sanitarnych i elektrycznej. Urzędy zwykle wymagają obowiązkowo projektu wewnętrznej instalacji gazowej jeśli budynek ma być podłączony do sieci gazowej. W przypadku budynków jednorodzinnych projekty pozostałych instalacji wewnętrznych nie są obligatoryjne, choć zdarzają się urzędy, które ich wymagają. Przed zleceniem projektu należy upewnić się co do tego w swoim lokalnym urzędzie. Projekt musi być wykonany przez projektantów posiadających odpowiednie uprawnienia zawodowe w swojej specjalności (architektoniczna, konstrukcyjna, instalacyjna) oraz wpisanych na listę członków odpowiedniej izby zawodowej. Musi zawierać on kopię tych uprawnień oraz zaświadczenia o przynależności do izby zawodowej oraz oświadczenie wszystkich projektantów, że projekt został wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną oraz obowiązującymi normami i przepisami technicznymi. Ceny projektów są bardzo zróżnicowane w zależności od regionu, prestiżu biura oraz zakresu prac i zaczynają się od ok. 4000 zł. Górna granica cenowa praktycznie nie istnieje.

9. Projekty przyłączy.

Tak jak w przypadku projektu budowlanego, zleca się je projektantom branżowym posiadającym odpowiednie uprawnienia i będacym członkami izby inżynierów budownictwa. Niekiedy dostawcy mediów posiadają własnych projektantów z którymi współpracują i z których usług będziemy zmuszeni skorzystać. Cena projektu jednego przyłącza waha się między 500-1500 zł w zależności od regionu. Do projektów przyłączy należy dostarczyć mapę do celów projektowych, warunki techniczne przyłączenia do sieci oraz, jeśli jest, to również projekt instalacji wewnętrznych. W przypadku przyłączy występuje się o niezależne pozwolenia na budowę a projekty mogą być wykonane w późniejszym czasie. Otrzymamy również osobne dzienniki budowy dla tych podinwestycji. Należy jednak pamiętać, iż nie otrzymamy zgody na użytkowanie obiektu bez istniejących, odebranych przyłączy.

10. Pozwolenie na budowę/zgłoszenie.

Wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy składa się w lokalnym wydziale administracji architektoniczno-budowlanej właściwym ze względu na położenie działki budowlanej, na której planujemy budowę domu. Dla gmin będzie to wydział architektoniczno-budowlany starostwa powiatowego, dla miast powiatowych wydział architektoniczno-budowlany urzędu miasta. Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenie budowy jest bezpłatne w przypadku budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Zapłacimy jedynie za wszystkie udzielone pełnomocnictwa po 17 zł, jeśli pełnomocnikiem nie jest współmałżonek czy wstępni lub zstępni. Termin wydania pozwolenia na budowę wynosi ustawowo do 65 dni. Następnie decyzja musi się uprawomocnić co trwa 14 dni od odbioru jej przez wszystkie strony postępowania, przy założeniu że żadna z nich nie wniesie odwołania. W przypadku zgłoszenia jest o wiele szybciej. Jeśli urząd od dnia zgłoszenia w ciągu 21 dni nie wniesie sprzeciwu do inwestycji, możemy rozpocząć budowę. Warto jednak zwrócić się do lokalnego urzędu z wnioskiem o wydanie stosownego zaświadczenia o braku sprzeciwu. Jeśli jednak obszar oddziaływania inwestycji nie mieści się w całości w granicach działki objętej wnioskiem i oprócz nas, jako inwestorów, będą inne strony postępowania, nie będziemy mogli skorzystać z formy zgłoszenia.

Kolejnym krokiem będzie złożenie wniosku do tego samego organu o ostęplowanie dziennika budowy, co jest również bezpłatne i trwa zwykle kilka dni.

Mając w ręku prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę lub zaświadczenie o braku sprzeciwu do zgłoszonego zamierzenia budowlanego (ewentualnie kopię zgłoszenia) możemy zgłosić w lokalnym nadzorze budowlanym termin rozpoczęcia prac budowlanych i nawet tego samego dnia je rozpocząć, pod warunkiem oczywiście posiadania już ostęplowanego dziennika budowy.

Mając za sobą tę trudną drogę możemy cieszyć się postępami na placu budowy, a po zakończeniu inwestycji zgłosić ten fakt do nadzoru budowlanego i w końcu zamieszkać w wymarzonym domu.

 

2 komentarze do wpisu „Mam działkę i co dalej? Czyli od czego rozpocząć budowlany proces inwestycyjny.”

    • Firma oferująca usługi geologiczne/geotechniczne. Najlepiej wyszukać taką firmę w okolicy, ponieważ pracownicy muszą podjechać na działkę, aby wykonać odpowiednie odwierty.

      Odpowiedz

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, oznaczone są symbolem *.

Publikując komentarz wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych zgodnie z Polityką Prywatności .